##媒体：全球房价泡沫开始破裂(4)

当年放水，如今关闸：
紧缩货币，连续5次加息，利率从2.5%上升到了6%，同时，货币供应增速大幅下滑；
收紧房贷，对土地交易强管制，到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款；
调整土地收益税；
出台”地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。
货币紧缩之后，第一个绷不住的是股市，1990年，日本股市掉头向下，9月，日经股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%，几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。
很多公司为避免破产纷纷抛售不动产，房价地价开始下跌，外资迅速出逃，资金面收紧，1991年，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境，到1993年，日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。
同期，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中1/3与房地产有关。之后数家银行被曝出做假证办贷款的丑闻，因此产生了严重的信任危机，几家大银行相继倒闭。
时代的一粒灰，个人的一座山，泡沫被戳破，后来，日本进入“失去的20年”，从纸醉金迷到低欲望社会，也不过是几年之间。
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后来的“亚洲奇迹”，是由一群国家集体缔造的，韩国、印尼、马来西亚、泰国、新加坡等是其中的代表，上世纪80年代末～90年代初，这些国家实现了10%左右的高速增长，令人侧目，国际资本蜂拥而至，但却推高了房地产的风险。
这一切的起源来自于1980年代的开放：
● 菲律宾在上世纪60年代宣布取消外汇管制，1986年允许外资利润自由汇出；
● 1986年，马来西亚提高了外国投资者在本国股份公司允许持有股权的比例；
● 同年，印尼亦放松了对资本账户的管制。
……
到了1994年，东南亚主要国家基本实现了资本项目下的可自由兑换，金融市场基本完全开放，大量国际私人资本流入东南亚地区，同时银行信贷开始大量扩张。
1986-1994年，各国流向股市和房地产的银行贷款比例越来越大，其中新加坡33%、马来西亚30%、印尼20%、泰国50%、菲律宾11%。
但资金流首先推动的是主要城市的房价：
● 印尼在1988-1991年内房地产价格上涨了约4倍;
● 马来西亚、菲律宾和泰国在1988-1992年内都上涨了3倍左右;
● 1989年泰国的住房贷款总额为459亿泰铢，到1996年则超过了7900亿泰铢，7年里增加了5倍多；
而1988-1992年间，地价以平均每年10%～30%的速度上涨；在1992-1997年7月，则达到每年40%，有些地方的地价1年竟然上涨了14倍。
蔚为壮观。
不过这一切，都不可持续，1997年这一进程戛然而止。
进入上世纪90年代中期，美国经济开始强劲复苏，格林斯潘领导下的美联储开始加息，美元强势周期，采取固定汇率制的东南亚国家货币被迫升值，出口竞争力削弱，而进口则激增，贸易及经常项目产生了巨额赤字。
1996年前后南亚国家出口显著下滑，经常账户加速恶化。1997年泰铢、菲律宾比索、印尼盾、马来西亚令吉、韩元等先后成为国际投机资本的攻击对象，资本大量流出，固定汇率制被迫放弃，货币大幅贬值，经济普遍出现断崖式下滑。
地产泡沫开始破裂。
实行“管理下的浮动汇率制度”后，汇市和股市的超跌，泰铢贬值1倍以上，房地产价格也迅速下跌，仅1997年下半年就缩水近30%，泰国的房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率高达50%。