##媒体：全球房价泡沫开始破裂(3)

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一战改变了佛罗里达，二战改变了日本。
日本的战后重建，美国是最大的“金主”，但从后续的发展来看，经济地位有扭转的趋势，1953年到1973年的20年的时间，日本成功从一个农业国转型为世界上最大的钢铁和汽车出口国，创造了“亚洲奇迹”。
但美国也不得不面对日货的围困，尤其在1978年第二次石油危机爆发，能源价格大涨，美国通胀严重，为治理通胀，美元汇率上涨，但贸易逆差日渐成为问题，1984年美国贸易赤字1233亿美元，其中对日达三成。
1985年日本外汇储备超过4000亿美元，独占世界外汇储备的50%，日本取代美国成为世界上最大的债权国，经济总量也赶超意法英德，坐稳老二位置。
然后，广场协议出台了。
1985年9月，美日等五国决定联合干预外汇市场，使美元兑主要货币有序地下跌，以解决美国巨额的贸易赤字，之后，五国开始在外汇市场抛售美元，引发狂潮，美元因此持续大幅度贬值，而日元升值幅度最大，三年间达到了86.1%。

日本是怎么应对的呢？放水：
积极财政，减税，追加公共投资和财政开支；
宽松货币，连续降息，从5%降到后来的2.5%；
鼓励企业发债，1985-1989年间企业融资金额上升了5.5倍；
银行开始大力放贷，尤其是房贷，从1986-1991年，银行的房地产抵押贷款余额翻了一番；
日元每年的升值水平超过5%，热钱涌入；
银行利率下浮，货币超发，老百姓的财富怎样才能保值增值呢？
这些多到扎手的钱，全都默契的直奔股市、房地产而去，结果显而易见，股市、地价、房价全部高涨。
股市：1955年到1990年，股市上涨了100倍，具体来看，1986年1月日经指数13113点，1987年9月26000点，1988年日本股市总市值超过当年GDP，1989年12月日经股指创下接近38915.8点的历史纪录，当时的股评家喊话，“4万点开头，年末5万点，三年后10万点都不成问题！”
房地产：从1983年开始日本全国总平均地价从11万涨到了最高峰1991年的59万，整整翻了5.36倍。整个日本的地产泡沫东京最有代表性。
1985年，东京推出了在70年代酝酿的“首都改造计划”，涉及搬迁住户24.9万户，73万余人，近9%的东京人口，但是大部分人其实都不想搬或者直接坐地起价，而押注东京房地产的大亨们，靠囤地卖地成为全国富豪。
日本1988年末调查统计的土地总价，是1842兆日元，按当时汇率，美国的地价总额为403兆日元，也就是说，一个日本列岛可以买下4个美国不止，而东京23区总地价411兆日元，“一个东京绝对可以把美国买下”。
1989年的东京银座5丁目，当年的土地公示价格1平米1.1亿日元，折合97万美元，这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球最高地价。1990年在东京买一户60平米小户都要5千万日元以上，年轻人不吃不喝要干15年才能够得到。
股市和房地产的财富效应，让战后拮据的日本人膨胀了，生活奢靡，花钱如流水，甚至出现“讲价”越讲越高的荒唐局面。
为啥这么敢？因为那是日本人抱着的两个坚定的信念——“股市永远涨”、“房价永远涨”！
但是，到了1990年，日本政府感到地价、股市的疯涨完全脱离了真实的经济状况，泡沫日益膨胀，迟早要崩，与其被动等待，不如主动挑破。