李迅雷：2023中国GDP增速有望超5%,究竟是怎么一回事?(4)
2023-03-14 来源:你乐谷
房地产行业略有改善 商品零售开始恢复
2022年，房地产行业纾困政策持续落地下，12月份的房地产相关指标均出现改善。销售方面，商品房销售面积和金额的当月同比增速分别从2022年11月的-33.3%和-32.2%，提高至12月的-31.5%和-27.7%。投资方面，房地产投资完成额、竣工面积和施工面积的当月同比，分别从2022年11月的-19.9%、-20.2%和-52.6%，回升至12月-12.2%、-6.6%和-48.3%。领先指标方面，本年购置土地面积和新开工面积的当月同比分别从2022年11月的-58.5%和-50.8%，回升至-51.7%和-44.3%。2022年12月房地产相关指标整体好转，一是因为2021年同期的基数低，二是与房企融资“三箭齐发”逐步奏效有关。
展望2023年，我们预计房地产投资对中国经济的拖累将明显趋弱：
第一，在“保稳定”要求下，预计2023年房企融资将继续改善。2022年11月房企融资“三箭齐发”，和前期所出台的政策相比更加务实。2022年12月房地产开发资金来源同比增速从前值-35.4%回升至-28.7%。其中，国内贷款同比增速从前值-30.5%大幅回升至-5.5%；在信用债一级发行整体收缩的情况下，据“克而瑞”统计，2022年12月百家典型房企融资环比增长84%，年内首次单月突破1000亿。中央经济工作会议在房地产部分新增“保稳定”的提法，而保稳定的核心是“保交楼”，预计2023年将围绕保交楼推动房企融资进一步好转。
第二，领先指标显示2023年房地产施工将有支撑。新开工方面，100大中城市土地成交面积（12个月移动平均）同比增速领先于房屋新开工面积同比增速半年左右。根据这一领先关系判断，目前房屋新开工面积同比增速可能已近底部位置。存量房屋项目方面，历史经验显示，新开工面积（12MA）同比增速领先竣工面积（12MA）同比增速3年左右，但2021年三季度开始这种领先滞后关系消失。这意味着2021年第三季度以来，应竣工但实际未竣工的商品房面积在持续累积。随着房企融资改善，“保交楼”取得更大进展，将推动存量项目加快施工。
此外，2022年12月社会消费品零售总额同比增速为-1.8%，较前值-5.9%明显改善。
分消费类型看，主要是商品零售在推升，其当月同比增速从2022年12月的-5.6%回升至-0.1%；而餐饮收入当月同比增速从2022年11月的-8.4%降至-14.1%，主要原因可能是疫情扩散期间居民外出和在外消费的频率下降。随着经济向常态快速回归，预计餐饮收入增速将较快回暖。
分行业看，多数行业2022年12月限额以上企业零售总额同比增速较前值回升。2022年12月，中西药品类限额以上零售同比增长39.8%，与疫情扩散后的防疫用药需求有关。汽车类限额以上零售额同比增速从2022年11月的-4.2%回升至4.6%，可能与部分汽车销售刺激政策在年末退出（如汽车购置税减半），从而一部分需求在政策退出前集中释放有关。2022年12月，限额以上零售额同比增速靠后的行业，一是化妆品和珠宝等可选消费，二是电器音像器材、建筑装潢、家具等地产后周期消费品。预计随着“保交楼”工作的不断推进，相关装修需求或带动地产后周期消费改善。
（钟正生为平安证券首席经济学家；张德礼为平安证券资深宏观分析师）
作者：钟正生 张德礼
来源： 中国新闻周刊
2022年，房地产行业纾困政策持续落地下，12月份的房地产相关指标均出现改善。销售方面，商品房销售面积和金额的当月同比增速分别从2022年11月的-33.3%和-32.2%，提高至12月的-31.5%和-27.7%。投资方面，房地产投资完成额、竣工面积和施工面积的当月同比，分别从2022年11月的-19.9%、-20.2%和-52.6%，回升至12月-12.2%、-6.6%和-48.3%。领先指标方面，本年购置土地面积和新开工面积的当月同比分别从2022年11月的-58.5%和-50.8%，回升至-51.7%和-44.3%。2022年12月房地产相关指标整体好转，一是因为2021年同期的基数低，二是与房企融资“三箭齐发”逐步奏效有关。
展望2023年，我们预计房地产投资对中国经济的拖累将明显趋弱：
第一，在“保稳定”要求下，预计2023年房企融资将继续改善。2022年11月房企融资“三箭齐发”，和前期所出台的政策相比更加务实。2022年12月房地产开发资金来源同比增速从前值-35.4%回升至-28.7%。其中，国内贷款同比增速从前值-30.5%大幅回升至-5.5%；在信用债一级发行整体收缩的情况下，据“克而瑞”统计，2022年12月百家典型房企融资环比增长84%，年内首次单月突破1000亿。中央经济工作会议在房地产部分新增“保稳定”的提法，而保稳定的核心是“保交楼”，预计2023年将围绕保交楼推动房企融资进一步好转。
第二，领先指标显示2023年房地产施工将有支撑。新开工方面，100大中城市土地成交面积（12个月移动平均）同比增速领先于房屋新开工面积同比增速半年左右。根据这一领先关系判断，目前房屋新开工面积同比增速可能已近底部位置。存量房屋项目方面，历史经验显示，新开工面积（12MA）同比增速领先竣工面积（12MA）同比增速3年左右，但2021年三季度开始这种领先滞后关系消失。这意味着2021年第三季度以来，应竣工但实际未竣工的商品房面积在持续累积。随着房企融资改善，“保交楼”取得更大进展，将推动存量项目加快施工。
此外，2022年12月社会消费品零售总额同比增速为-1.8%，较前值-5.9%明显改善。
分消费类型看，主要是商品零售在推升，其当月同比增速从2022年12月的-5.6%回升至-0.1%；而餐饮收入当月同比增速从2022年11月的-8.4%降至-14.1%，主要原因可能是疫情扩散期间居民外出和在外消费的频率下降。随着经济向常态快速回归，预计餐饮收入增速将较快回暖。
分行业看，多数行业2022年12月限额以上企业零售总额同比增速较前值回升。2022年12月，中西药品类限额以上零售同比增长39.8%，与疫情扩散后的防疫用药需求有关。汽车类限额以上零售额同比增速从2022年11月的-4.2%回升至4.6%，可能与部分汽车销售刺激政策在年末退出（如汽车购置税减半），从而一部分需求在政策退出前集中释放有关。2022年12月，限额以上零售额同比增速靠后的行业，一是化妆品和珠宝等可选消费，二是电器音像器材、建筑装潢、家具等地产后周期消费品。预计随着“保交楼”工作的不断推进，相关装修需求或带动地产后周期消费改善。
（钟正生为平安证券首席经济学家；张德礼为平安证券资深宏观分析师）
作者：钟正生 张德礼
来源： 中国新闻周刊
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