降温政策持续 房地产市场近况如何 房地产的走势近况(2)

就融资方面而言，房企债券融资方面，今年前8月融资规模累计增有所下降。据贝壳研究所统计，前8个月房地产企业发债约6999亿元，同比下降21%。其中，8月份房地产企业境内外债券融资规模约为571亿元，环比下降39.8%，同比下降54.2%。
另外一个主要的资金回流渠道，即通过销售回款的速度也在减慢。央行数据显示，8月份，居民中长期贷款同比下降23.55%，连续4个月同比下降。从增量来看，据平安证券
研究报告统计，新增住房贷款占金融机构新增贷款的比重连续第三季度下降。2021年上半年，各大金融机构新增房地产贷款2.42万亿元，同比下降19.1%。第二季度新增房地产贷款7500亿元，占新增贷款总额的15%，连续三个季度下降。
《证券时报》记者了解到，由于房贷集中管理的限制，部分银行压缩
了房地产开发贷款的规模，部分区域分行仅用半年时间就用完了全年的个人抵押贷款额度，使得该地区新的个人抵押贷款的后续投放依赖于股票

转移和再融资。
一位北京朝阳区中介告诉《证券时报》记者，上半年各银行的额度和订单没有明显调整。近两年市场相对稳定，银行二手房贷款额度非常充裕，没有刻意控制。直到8月份，贷款速度变化不明显，但从9月份开始，个别银行不接单
。甚至有些银行要等7个月才能贷款，客户一听就走了。一个国有大银行的分的分支机构，小银行更不能保证。
中介透露，如果现在找银行做房贷，贷款时间不能保证。现在能接单的银行大概需要3个月。一家大型国有银行的一家支行现在要求住房贷款客户签署承诺书，承诺客户7个月不贷款也不能找银行麻烦。
我们合作的几家银行都说不确定，明年第一季度会不会因为今年积压的名单而没有额度，需要搬到第二季度，或者会不会因为市场相对稳定而再次放开，就不好说了。中介表示。
融资和回报双重压力，房地产企业面临巨大挑战。中原地产首席分析师张大伟告诉《证券时报》，二手房成交量下降对房地产企业销售影响显著。第一，二线城市基本都有限购要求。在有限购要求的城市，有新需求的购房者往往采取换房策略
，即先卖二手房再买房
。因此，一旦二手房成交量下降，开发商的新销售压力也会增加。
易居研究院智库中心研究主任严跃进向记者解释说，目前楼市的下行趋势在于高周转、高杠杆的模式难以持续。第一，房屋销售节奏放缓，很难有高周转率;第二，目前没有高杠杆模式，也就是资金会越来越紧。
土地市场寒冷。
地方财政承压。
虽然许多房地产企业因现金流紧张而手头紧，但最近重点城市开展的第二轮集中供地情况也比第一轮有所降温。
由于部分城市第一轮集中供地溢价率高，部分房地产企业挂马甲参与拍卖
，各地延迟了原定于7月的集中上市工作，调整了土地拍卖规则。许多地方第二轮土地拍卖规则的调整主要集中在加强对房地产企业土地购买融资的监管，提出高质量竞争计划(以下简称竞争质量)的要求，明确土地溢价上限，取消竞争建设保障性住房建筑面积的要求。对此，张大伟表示，第二轮土地拍卖规则一方面提高了房企参与土地拍卖的门槛，另一方面也降低了房企的征地成本。
从实际出让情况来看，优化后的第二轮土地拍卖规则导致许多土地拍卖率上升。据中原地产研究中心统计，福州、青岛、济南等10个城市第二轮集中出让土地465块，其中118块以上暂停出让，占这些城市的25%。