深圳楼市成交量腰斩 新闻,深圳楼市成交量“腰斩”，指导价显威力
2023-03-13 来源:你乐谷
1、2月交易不畅，但正如预想的那样
2月，深圳二手房成交7200余套，1月为1.53万套，环比下跌50%多。 合情合理的是，一是二月是春节，交易清淡。 特别是春节前2月8日以后，二手房指导价出台，不知如何落地，导致买卖双方观望、中介业务停止、二手房交易冻结。 二是当前政府政策、银行执行的态度比较坚定，使得购房者观望情绪加剧，不少卖家不愿让步，从而导致僵持和成交量下降。
2、市场热度依然，房价上涨动力强劲。
不过，即便是7200套的月度成交量，也只是在2016年以来春节当月的历史高位，低于去年春节1月的成交量，1月的1.5万套是2016年以来的历史最高值，市场热惯性仍在持续。 更重要的是，房价上涨的动力很强。 1月，机构披露的深圳二手房价格水平达到9万元； 70城市房价指数显示，深圳1月二手房价格环比上涨0.3个百分点，居全国第一(1.7 )、第二位的广州(1.4 )。 1月也比去年同期排名第一(15.3% )，而且第二(银川、9.7 )与她差距较大。
3、二手房参考价效应开始显现。
中原地产统计数据显示，深圳20个区域上周二手房业主报价下降。 这是必然的。 我以前就说过，深圳楼市的问题，首先是杠杆问题，然后是供需问题。 以杠杆作为购买力，以这种异化的购买力作为供求关系紧张的指标，掩盖了杠杆推动的作用。 高杠杆支撑的楼市，运行异常畸形，没有持续上涨的房价、上涨的预期、上涨的成交量，高房价这个话题就无从谈起。 楼市降温，预期开始走弱，买卖周期延长，购房者不活跃，举债购房者开始惊慌失措。 因为成本摆在那里。 此时，最好的选择是适当降低挂牌价格出售。 其实，这个过程在春节后就已经出现了。 也就是说，急于换房的人，会降低预期价格进行销售，投资者会降价退款，落袋为安。 毕竟，如果是2020年初买的房子，早就赚大了。 一个铜板也不能不放过。
4、二手房指导价政策取向
首先，我在最近的公众号上讲得很清楚，所有银行必然会参考二手房的指导价，作为贷款评估价。 要说为什么，那是因为如果不表态的话，站位就会有问题。 但是，如何作为参考，这是大学的问题。 参考价是行政干预价，银行的评估价是市场价，两个价格的坐标本来就不一样，银行也感到困惑。 但一旦所有银行一致表态，背后就有某种神秘力量，意味着大家都必须这么做。 所以，这是从上到下在这个问题上的统一。 也就是说，只有固定价格，才能打破“去杠杆-房价上涨-实现预期-需求入场-去杠杆-房价上涨”的死循环，才能从根本上打破房价上涨的链条，遏制房价泡沫积累的根源。 当然，银行是企业，企业要尊重市场规律，政府指导价也要完善，要遵循市场现状和规律，还要更新，所以未来银行会在指导价的基础上进行一定幅度的调整，15%不是空的。
5、经营贷款是否参考指导价
我认为这是必然的。 无论是贷款、经营贷款还是消费贷款，只要在家里抵押，都需要评估值。 这个评估值只是一个标准，在政府指导价格之外还有另一个标准。 另外，与经营贷款无关，只住贷款的话，政策会打折。 而经营贷款利率原本低于房贷利率，除了控制房贷参考的评估价格外，购房者必然会转向利率较低的经营贷款。 而2020年以来，由于贷款利率和经营贷款利率倒挂，购房人过桥贷款、全额买房、以房抵押经营贷款是普遍现象。 因此，应把报考价格政策覆盖到所有以银行住房为抵押的贷款上，才能从源头上切断违规和去杠杆的逻辑，遏制房价上涨的根源之火。
6、对新房摇号新政的理解
这个政策是从上海学来的，政策越来越精细化了。 这标志着楼市管理能力的提升，也是一城一策的落地。 需要注意的是，近半年内，户籍落户3年以上才能买到，二手指导价、无房优先、积分封锁，打击经营贷款等，落地深圳、上海等热点城市，这是复杂一方面意味着交易成本增加，另一方面也意味着想要的房子不是有钱就能卖的，想卖的那套也不是什么时候卖都可以接受的(牌价太高会超过指导价)
2月，深圳二手房成交7200余套，1月为1.53万套，环比下跌50%多。 合情合理的是，一是二月是春节，交易清淡。 特别是春节前2月8日以后，二手房指导价出台，不知如何落地，导致买卖双方观望、中介业务停止、二手房交易冻结。 二是当前政府政策、银行执行的态度比较坚定，使得购房者观望情绪加剧，不少卖家不愿让步，从而导致僵持和成交量下降。
2、市场热度依然，房价上涨动力强劲。
不过，即便是7200套的月度成交量，也只是在2016年以来春节当月的历史高位，低于去年春节1月的成交量，1月的1.5万套是2016年以来的历史最高值，市场热惯性仍在持续。 更重要的是，房价上涨的动力很强。 1月，机构披露的深圳二手房价格水平达到9万元； 70城市房价指数显示，深圳1月二手房价格环比上涨0.3个百分点，居全国第一(1.7 )、第二位的广州(1.4 )。 1月也比去年同期排名第一(15.3% )，而且第二(银川、9.7 )与她差距较大。
3、二手房参考价效应开始显现。
中原地产统计数据显示，深圳20个区域上周二手房业主报价下降。 这是必然的。 我以前就说过，深圳楼市的问题，首先是杠杆问题，然后是供需问题。 以杠杆作为购买力，以这种异化的购买力作为供求关系紧张的指标，掩盖了杠杆推动的作用。 高杠杆支撑的楼市，运行异常畸形，没有持续上涨的房价、上涨的预期、上涨的成交量，高房价这个话题就无从谈起。 楼市降温，预期开始走弱，买卖周期延长，购房者不活跃，举债购房者开始惊慌失措。 因为成本摆在那里。 此时，最好的选择是适当降低挂牌价格出售。 其实，这个过程在春节后就已经出现了。 也就是说，急于换房的人，会降低预期价格进行销售，投资者会降价退款，落袋为安。 毕竟，如果是2020年初买的房子，早就赚大了。 一个铜板也不能不放过。
4、二手房指导价政策取向
首先，我在最近的公众号上讲得很清楚，所有银行必然会参考二手房的指导价，作为贷款评估价。 要说为什么，那是因为如果不表态的话，站位就会有问题。 但是，如何作为参考，这是大学的问题。 参考价是行政干预价，银行的评估价是市场价，两个价格的坐标本来就不一样，银行也感到困惑。 但一旦所有银行一致表态，背后就有某种神秘力量，意味着大家都必须这么做。 所以，这是从上到下在这个问题上的统一。 也就是说，只有固定价格，才能打破“去杠杆-房价上涨-实现预期-需求入场-去杠杆-房价上涨”的死循环，才能从根本上打破房价上涨的链条，遏制房价泡沫积累的根源。 当然，银行是企业，企业要尊重市场规律，政府指导价也要完善，要遵循市场现状和规律，还要更新，所以未来银行会在指导价的基础上进行一定幅度的调整，15%不是空的。
5、经营贷款是否参考指导价
我认为这是必然的。 无论是贷款、经营贷款还是消费贷款，只要在家里抵押，都需要评估值。 这个评估值只是一个标准，在政府指导价格之外还有另一个标准。 另外，与经营贷款无关，只住贷款的话，政策会打折。 而经营贷款利率原本低于房贷利率，除了控制房贷参考的评估价格外，购房者必然会转向利率较低的经营贷款。 而2020年以来，由于贷款利率和经营贷款利率倒挂，购房人过桥贷款、全额买房、以房抵押经营贷款是普遍现象。 因此，应把报考价格政策覆盖到所有以银行住房为抵押的贷款上，才能从源头上切断违规和去杠杆的逻辑，遏制房价上涨的根源之火。
6、对新房摇号新政的理解
这个政策是从上海学来的，政策越来越精细化了。 这标志着楼市管理能力的提升，也是一城一策的落地。 需要注意的是，近半年内，户籍落户3年以上才能买到，二手指导价、无房优先、积分封锁，打击经营贷款等，落地深圳、上海等热点城市，这是复杂一方面意味着交易成本增加，另一方面也意味着想要的房子不是有钱就能卖的，想卖的那套也不是什么时候卖都可以接受的(牌价太高会超过指导价)
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