养老院暴雷频发 上亿人如何安度晚年,究竟是怎么一回事?(3)

此外，泰康非常老到地进行了规避风险的安排。王健看过他们给到寿险客户的入住确认函，只承诺届时会安排房源保证入住，但并没有与具体的养老社区房产相对应。如果客户意愿入住的养老社区满员了，可以安排到同等档次的其它地方——“相当于泰康售卖的只是一个若干年后行权的期权”，王健说。
同时，泰康要求需要入住的客户提前18个月通知。王健指出，这是留了足够的时间以筹措房源。通过上述安排，泰康完全规避了养老社区“超卖”的风险，操作时间上也游刃有余。
早已退局的老“玩家”和产业的摇摆向前
把办养老变成玩金融，并不是养老产业里最初的游戏。
1999年，中国60周岁以上老年人口占总人口的10%，按照国际通行标准，我国人口年龄结构已进入老年化阶段。进入新世纪后，人口老龄化速度持续加快，截至2021年底，全国60岁及以上老年人口达2.67亿，占总人口的18.9%；65岁及以上老年人口达2亿以上，占总人口的14.2%。国人的养老需求凸显。
2011-2013年，在老年人口突破两亿之际，国家出台了一系列与养老服务产业有关的政策与文件，包括《中国老龄事业发展“十二五”规划》、《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》、以及《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》等。
政策层面的关注和推动，使养老问题冲出单个家庭，汇聚成一股“需求潮”，嗅觉敏锐的资本快速响应，各路“玩家”纷纷涌入。有需求，有供给，市场就此形成，养老产业雏形初显。
风生水起的2012年被称为中国的“养老元年”。闻风而动的先行者中，最多的便是保险系、房企系、和央企系公司。
保监会2010年发布的《保险资金投资不动产暂行办法》，拓宽了保险资金投资范围，以中国人寿、新华人寿、太平洋、平安养老等为首的寿险公司积极参与房地产开发，联动保险产品锁定客户，掀起了养老地产建设的高潮。
房企系则是另一个极端：为了应对宏观调控，它们需要重新调整发展重心。以万科、华润、首创、保利等为代表的龙头企业，率先转向潜力巨大的老年地产市场。
“中字头”的国有企业同时承担着一部分社会责任。在国家号召发展养老产业时，他们也成为不可小觑的力量。中国石化、中国水电、中国石油等听上去与养老“八竿子打不着”的企业纷纷规划立项，重金投入养老地产项目。
尽管入局的原因不同，但这些“老玩家”们的玩法大同小异：用“养老”的概念作为包装，获取各种政策支持和税费优惠，大搞房地产项目。当时市场上的这类项目包括高端养老社区、异地养老社区、旅游养老项目等，最为著名的有北京的“太阳城”国际老年公寓、上海的“亲和源”老年公寓等。
行业的勃兴也触发了资本市场的活跃。2015-2016年，资本对养老项目的投资热度达到空前高潮，炙手可热的上海“亲和源”老年公寓和北京汇晨分别被宜华健康、光大控股收购。《中国养老服务行业资本投资及收并购的全景回顾、趋势研判》一文中提到，共有22家养老公司先后被资本投资或收/并购，占比超过50%。上海中金瑞华（佰仁堂）利用这两年的窗口期，实现了10000 床位的快速扩张，这在世界养老发展史上也“极为罕见”。
这场“狂欢”在2017年快速退潮。2017-2020年，资本对养老产业的出手，渐渐从规模扩张转型到投后管理。通俗来说，资本从关注“养老床位”转向关注“客户流量”，拥有更多高质量、粘性强的老年客户的机构更加得到青睐。
资本是冷血的，但同时也是风向标，上述转变宣告假养老之名进行房地产开发的时代终结。国人“未富先老”、高龄老人失能失智需要专业照护等因素，让大量定位高端或位置偏远、缺乏配套服务的养老房产空置，入住率无法快速上涨。而中银国际的分析报告指出，养老机构达到80%的入住率才能实现收支平衡。